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一帶一路下的西安,會給我們帶來哪些機會?

一提起西安,大傢大多會想到三點,一個是有著十三朝古都美譽的文化聖地,另一個是文化旅遊聚集地,秦始皇陵、兵馬俑、大小雁塔一股腦兒的都在西安,還有一個重要的就是西安小吃特別多!其實呢,西安之所以近兩年受到熱捧,是因為西安的地理位置優越,西安地處關中平原,北瀕渭河,南依秦嶺,八水潤長安,依山傍水的好地方,更重要的是,西安可是絲綢之路的重要關卡城市。

最近兩年,由於一帶一路的提出,西安作為建設國際中心城市,也著實火瞭一把,那西安房產究竟有沒有投資價值呢?先從西安的整體規劃說起。

1、規劃定位:一帶一路創新中心,建設國傢中心城市。

西安是一帶一路重要結點城市,定位一帶一路創新中心,構建“三中心兩高地一樞紐”:西部經濟中心、絲綢科創中心、對外交往中心、絲路文化高地、內陸開放高地、國傢綜合交通樞紐。國傢領導人也在2017年兩會期間表示,支持西安建設國傢中心城市,把西安作為西北的龍頭揚起來。

2、規劃空間格局:西安代管西咸新區,大西安“三代多軸多中心”。

2014年1月,西咸新區獲國務院批復,成為第七個國傢級新區,以創新城市發展方式為主題,今年2月劃入西安代管,西咸新區的新定位是“現代化大西安新中心”。

大西安“三帶多軸多中心”空間格局是指:西側科技創新引領軸,主要沿灃河形成南北縱貫西咸新區、高新區的城市發展軸,以商貿、科創、臨空經濟職能為主;中間古都文化傳承軸,以文化旅遊、現代服務職能為主;東側國際文化交流軸,沿灞河形成南北向聯系國際港務區、滻灞生態區和曲江新區的國際文化交流、現代服務軸,以現代服務、文化、會展職能為主。

3.規劃高鐵:十三五西安高鐵建設加快,西北中心城市地位鞏固。

高鐵規劃:國傢八縱八橫高鐵規劃中陸橋洗衣機尺寸通道、京昆通道、包海通道三個主幹道交匯西安,西安未來打造米字型高鐵,西鄭、西太已通車,西蘭、西成今年通車,西銀在建,西包、西武、西重、西合處於規劃中。規劃新建西安南站,引入西成、西武、西渝、寧西、西長高鐵。

4.規劃地鐵:西安進入地鐵時代,經開、長安、滻灞、灃東受益顯著。

西安2017年地鐵建設全面推進,未來五年進入地鐵時代,2021年底確保開通8條地鐵,運營裡程將達到314公裡,在建線路239公裡。經開、長安、滻灞、灃東未來受地鐵帶動作用顯著,北客站、港務區、紡織城、南客站、灃東中央商務區等新興板塊值得關註。

5.規劃產業:追趕超越,產業落地加快,高新區帶動西南部產業領先,灃東、經開、滻灞引進多個大項目落地。

主導產業:西安重點發展“先進制造業、高新技術產業、文化產業、旅遊產業、現代服務業”五大主導產業,建設全國重要的高新技術產業和先進制造業基地。

開發區模式:西安是典型的開發區模式,已經形成五區一港兩基地8個開發區,為破除開發區產業趨同,以及與行政區的體制矛盾,開始進行整合和托管。

產業佈局:自貿區落地,主要分佈在高新區、經開區、國際港務區、滻灞生態區以及西咸新區。2017年大項目密集落地,京東(航天基地)、海航(空港)、萬達(滻灞)、華僑城(灃東、曲江等)等。

整體來看,西安在王永康書記的帶領下“追趕超越”,產業項目落地加快,高新區、灃東、經開、滻灞投資力度較大。高新區可能托管長安區、雁塔區、鄠邑區等部分區域,西安西南部、西咸產業優勢突出。

說瞭這麼多,筆者隻想表達一個意思:西安的發展是大勢所趨!

而西安房地產市場整體來說,西安2016年量價齊升去庫存,2017年限購限售政策升級,或多或少的抑制瞭投資,那麼西安房地產真的迎來瞭“趨穩時代”瞭嗎?

從6月“西安事變”以來,外地人購房門檻大大提高,由此問我們可以看出,政府正在以此種方式,來抑制目前過熱的需求端。大量購房者無法“搶”到自己心儀的房子,隻能握著購房資金眼睜睜看著房價上漲。而這種情況預計在下半年將會有所緩解。據統計,2017年下半年,西安市商品住宅供應量將達到1857萬,幾乎快達到2016年整年市場供應量的兩倍。由此,西安市房地產市場供不應求的現狀必定能得到緩解。

可以說,2017年下半年將成為西安政策紅利元年也不為過。目前,品牌開發商紛紛強勢入駐西安,而品牌開發商的產品質量必然有所保障,再加上大量市場供應量的增加,整體房地產的價格勢必有所回暖。

下面我們再來分析一下區域市場。

在區域市場供求方面,高新、曲江、經開一直都是傳統的熱點板塊,一直保持著市場活躍度,而滻灞、長安、城西三個剛需剛改板塊市場的容量卻在不斷的上升,尤其是作為曲江輻射區域的滻灞,上半年銷售面積同比增長41%。

在區域房價上來看,各區域出現輪動上漲的趨勢,其中經開、曲江、高新、長安、滻灞房價漲幅比較大,而外來投資者對經開區和曲江的關註比較多,其漲幅比較明顯,但是就未來漲幅空間來看,受地鐵帶動、曲江輻射的滻灞的優勢還是比較明顯的。

在區域庫存來說,短期內,高新、滻灞、曲江、城西目前處於供不應求的情況,這無疑的政府調控緊縮的必然結果,但是筆者在上文中也有提高,隨著品牌開發商入駐西安,並增加市場供應量後,供不應求的情況會有所改善,同時也會吸引更多的投資者的關註。

結合以上三點,筆者認為,如果要在西安投資買房,並不建議在高新區佈局,高新區是整個西安房價的價格天花板區域,處於核心位置,周邊配套也比較成熟,投資屬性較差;而曲江內有較多的旅遊景點,交通也比較方便,但是想要找到比較始於投資的樓盤還需要繼續觀望;滻灞屬於受輻射影響比較大的區域,再加上地鐵效應,滻灞生態區的定位,將來發展前景還是比較可觀的。

總的來說,西安的城市發展潛力巨大,土地價值提升空間較大,土地市場趨於成熟,品牌房企產品品質提升,所以說,西安房地產市場的長期發展還是比較樂觀的。

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美房網首席特約分析師

康輝(meikang989),畢業於北京理工大學應用數學系,長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究,已發表八百餘篇房地產觀點見諸各大媒體。

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責編|秀鑫

校對|甘雨

部分圖片來源網絡

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